Планируется провести аукцион на приобретение жилья для детей-сирот в соответствии с Законом N 44-ФЗ.
Может ли риелтор по доверенности участвовать от имени собственника квартиры в аукционе (подать заявку, подписать контракт)?
По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Представитель собственника объекта недвижимости на основании доверенности может подавать заявку на участие в закупке, подписывать контракт, а также совершать иные действия от имени такого собственника, связанные с участием последнего в закупке, при наличии регистрации собственника – участника закупки в ЕИС и его аккредитации на электронной площадке. Допуск к участию в электронной процедуре заявки лица, не зарегистрированного в ЕИС и не аккредитованного на электронной площадке, противоречит требованиям Закона N 44-ФЗ. Однако окончательное решение по вопросу о допустимости участия в закупке зарегистрированных в ЕИС и аккредитованных на электронных площадках представителей, в отсутствие у собственников объектов недвижимости такой регистрации и аккредитации, в случае возникновения спора может принять только суд.
Обоснование позиции:
В силу п. 4 ч. 1 ст. 3 Закона N 44-ФЗ участником закупки является любое юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, формы собственности, места нахождения и места происхождения капитала, за исключением юридического лица, местом регистрации которого является государство или территория, включенные в утверждаемый в соответствии с подп. 1 п. 3 ст. 284 НК РФ перечень государств и территорий, предоставляющих льготный налоговый режим налогообложения и (или) не предусматривающих раскрытия и предоставления информации при проведении финансовых операций (офшорные зоны) в отношении юридических лиц (далее – офшорная компания), или любое физическое лицо, в том числе зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя.
При этом ч. 5 ст. 24.2 Закона N 44-ФЗ установлено, что участие участника закупки в электронных процедурах, закрытых электронных процедурах, подписание участником закупки, поставщиком (подрядчиком, исполнителем) с использованием единой информационной системы (далее – ЕИС), электронной площадки, специализированной электронной площадки предусмотренных указанным Законом информации и документов допускаются после регистрации в ЕИС и аккредитации соответственно на электронной площадке, специализированной электронной площадке в соответствии со ст. 24.2 Закона N 44-ФЗ.
Вместе с тем участники закупок не лишены права делегировать свои полномочия иным лицам в порядке, установленным законом, в том числе выступать в отношениях, связанных с осуществлением закупки на основании доверенности, оформленной в соответствии с гражданским законодательством (ч. 3 ст. 27 Закона N 44-ФЗ, ст. 185 ГК РФ).
По нашему мнению, физическое лицо (собственник квартиры или иного объекта недвижимости, далее также – собственник) вправе принимать участие в закупках лично либо в силу ч. 3 ст. 27 Закона N 44-ФЗ через своего представителя при наличии регистрации собственника – участника закупки в ЕИС и его аккредитации на электронной площадке. При этом в случае, если к участникам закупки предъявляется требование о наличии у них права собственности на жилое помещение, являющееся объектом закупки, на наш взгляд, поверенный должен действовать не от своего имени, а исключительно от имени своего доверителя. Сходная позиция содержится в письме ФАС России от 07.08.2019 N АК/68293/19; письме Минэкономразвития России от 15.05.2015 N Д28и-1396, постановлении АС Волго-Вятского округа от 07.08.2018 N Ф01-2907/18, постановление Двенадцатого ААС от 22.08.2017 N 12АП-7853/17, постановлении АС Северо-Западного округа от 29.10.2019 N Ф07-12335/2019.
В этой связи представляется, что принятие к рассмотрению заявки на участие в электронной процедуре, в частности в аукционе в электронной форме, зарегистрированного в ЕИС и аккредитованного на электронной площадке представителя собственника при отсутствии таких регистрации и аккредитации у собственника равносильно допущению к участию в такой процедуре лица, не зарегистрированного в ЕИС и не аккредитованного на электронной площадке, что противоречит вышеприведенным нормам Закона N 44-ФЗ. Аналогичная позиция содержится в письмах Минфина России от 15.01.2020 N 24-02-05/1327, от 22.07.2020 N 24-05-07/64010, от 03.11.2020 N 24-06-08/95664. Вывод о том, что в описанном в вопросе случае участником закупки и впоследствии поставщиком по контракту может выступать только собственник квартиры, аккредитованный на электронной площадке, встречается и в судебной практике (смотрите постановление АС Поволжского округа от 20.12.2017 N Ф06-26892/2017, постановление АС Северо-Западного округа от 29.10.2019 N Ф07-12335/2019, постановление Четвертого ААС от 27.05.2020 N 04АП-2402/2020).
Таким образом, по нашему мнению, представитель собственника объекта недвижимости, в частности риелтор, может подавать заявку на участие в закупке и подписывать контракт от имени такого собственника (на основании доверенности и в пределах предусмотренных ей правомочий), при наличии регистрации собственника – участника закупки в ЕИС и его аккредитации на электронной площадке.
Однако в правоприменительной практике существует и противоположный подход к рассмотрению заявок участников закупок жилых помещений. Согласно этому подходу представитель собственника объекта недвижимого имущества, получивший аккредитацию на электронной площадке, имеет право участвовать от имени собственника в электронном аукционе и использовать свою электронную цифровую подпись при подписании контракта в случае, если в состав заявки включена доверенность, в соответствии с которой доверитель (собственник квартиры) предоставил представителю, кроме прочего, полномочия на подачу заявки и подписание контракта. Заявка такого участника закупки (представителя) признается соответствующей требованиям ст. 31 Закона N 44. Данная позиция была изложена Минэкономразвития России в письме от 03.05.2017 N Д28и-2027. Правомерность и актуальность такого подхода подтверждается постановлениями Верховного Суда РФ от 09.12.2020 по делу N А32-35484/2019, от 09.12.2020 по делу N А32-35485/2019, Пятнадцатого ААС от 16.09.2019 N 15АП-13636/2019, от 23.05.2020 N 15АП-1676/20, решениями УФАС по Краснодарскому краю от 15.07.2019 N 023/06/83.2-553/2019, от 10.09.2020 N 023/06/69-4359/2020.
Учитывая сказанное выше, окончательное решение по вопросу о допустимости участия в закупке зарегистрированных в ЕИС и аккредитованных на электронной площадке представителей собственников, в отсутствие у собственников объектов недвижимости такой регистрации и аккредитации, в случае возникновения спорной ситуации может принять только суд.
Ответ подготовил: Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Пилипенко Эльвира
