Эксперты объяснили, как правильно оформить закупку текущего ремонта

Закупка текущего ремонта — довольно зарегулированная область. Однако в ней не хватает типовых контрактов и чётких указаний, как торговать, формировать лоты и т.д. Собрали материал, который поможет все оформить правильно.

Прежде всего, стоит отличать текущий ремонт от капитального. Текущий ремонт – это устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации дома, при котором такой элемент практически не выбывает из эксплуатации, его технические характеристики не меняются.

Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.

Текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта.[1]

Обоснование НМЦК

Можно осуществить обоснование НМЦК проектно-сметным методом (необходимо подготовить дефектную ведомость и смету), анализом рынка (согласно Письму Минфина России от 23 июня 2020 г. № 24-01-08/54017 “О рассмотрении обращения” заказчик вправе определить НМЦК при выполнении работ по текущему ремонту на основании части 12 статьи 22 Закона N 44-ФЗ в случае невозможности применения для определения НМЦК, методов, указанных в части 1 статьи 22 Закона N 44-ФЗ и при наличии обоснования невозможности применения указанных методов).

Согласно п.4.4 Приказа Госкомархитектуры № 312 при производстве текущего ремонта зданий подрядным способом следует применять принципы ценообразования и порядок оплаты выполненных работ, предусмотренные для капитального ремонта.

Для обоснования НМЦК проектно-сметным методом необходимо:

• определить сметную стоимость строительства, реконструкции, капремонта объектов капстроительства в соответствии со ст. 8.3 ГрК РФ (ч. 9.2 ст. 22 Закона N 44-ФЗ). Для закупки этих работ при составлении сметы можно использовать в том числе прогнозные индексы изменения сметной стоимости строительства (см. Письмо Минстроя России от 02.03.2018 N 8587-СМ/09);
• соблюсти требования Порядка, утвержденного Приказом Минстроя России от 23.12.2019 N 841/пр о порядке определения НМЦК на работы при осуществлении закупок в сфере градостроительной деятельности (за исключением территориального планирования).

Способ определения подрядчика

Чаще всего заказчики проводят  электронный аукцион, учитывая требования Распоряжения Правительства РФ от 21.03.2016 № 471-р «О перечне товаров, работ, услуг, в случае осуществления закупок которых заказчик обязан проводить аукцион в электронной форме (электронный аукцион)» (по кодам ОКПД 2 41.2, 42,43), также вправе применять электронный конкурс, запрос котировок в электронной форме, запрос предложений в электронной форм, учитывая все ограничения и порядок проведения согласно Закону № 44-ФЗ, и путем закупки у единственного поставщика.

Требования к участникам

Устанавливаются общие требования к участнику закупки согласно ст. 31 Закона № 44-ФЗ. Объект закупки НЕ попадает под требования в рамках ПП № 99. Также при закупке данных работ нельзя требовать членство в саморегулируемой организации.

Описание объекта закупки

Прописать адрес выполнения работ, перечень и объемы выполняемых работ, требования к товарам, передаваемым заказчику на баланс, требования к безопасности, гарантийным обязательствам, сроки выполнения работ (этапы, периодичность), порядок и условия выполнения работ на объекте заказчика

Объемы выполняемых работ берем на основе дефектной ведомости.

Заказчик должен установить требование о соответствии нормативно-технической документации, в том числе Градостроительному кодексу РФ, Федеральному закону № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Федеральному закону № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», СП 48.13330.2019. Свод правил. Организация строительства. СНиПу 12-01-2004, СНиПу 12-03-2001, СНиПу 12-04-2002. Безопасность труда в строительстве.

Необходимо также установить требование к материалам, применяем при выполнении работ, в части их новизны, соответствию безопасности, а также соответствию архитектурным решениям.

Заказчик должен детализировать сроки выполнения работ, если предусмотрены этапы, то определить сроки для каждого этапа.

Порядок и условия выполнения работ на объекте заказчика стоит прописать с учетом действующего рабочего режима на объекте заказчика (например, будни с 8-00 до 20-00), если есть ограничения или особые условия, необходимо также прописать (например, выполнение работ в условиях действующего учебного заведения, выполнение работ не должно создавать препятствий для обучения студентов и работы сотрудников заказчика, а также не должно создавать угрозу их жизни и здоровью).

Указать порядок направления данных для прохода сотрудников заказчика на объект, проезда автотранспорта на территорию заказчика и провоза материалов (например, Подрядчик не позднее, чем за 3 рабочих дня предоставляет представителю заказчика по электронной почте список сотрудников с указанием Ф.И.О. и паспортных данных, а также гос номера автомобилей, допуск которых необходим на объект заказчика).

При осуществлении работ по текущему ремонту объекта заказчика подрядчик должен соблюдать правила установленные действующим законодательством РФ о привлечении иностранных работников. Установить обязанность Подрядчика об обеспечении уборки, ежедневном вывозе и складировании строительного мусора (место складирования определяет заказчик), об обеспечении сохранности существующих эксплуатируемых инженерных сетей и коммуникаций.

Установить условия о контроле выполнения работ со стороны заказчика, определить уполномоченного представителя заказчика, который будет осуществлять технический надзор, проверку применяемых материалов на соответствие условиям контракта и архитектурным решениям, установленным в техническом задании (приложении к контракту).

Рекомендуем детализировать порядок информирования представителя заказчика о выявлении необходимости осуществления дополнительных и неучтенных работ (в том числе указание сведений об объеме, сроке выполнения, стоимости дополнительных работ).

Скрытые работы – дополнительные работы, которые не были предусмотрены в сметной документации при формировании условий закупки и подписании контракта, необходимость выполнения которых была выявлена при исполнении контракта.

Стоит отметить, что увеличение объема выполняемых работ и увеличение цены в соразмерном формате правомерно, если данное условие предусмотрено контрактом и условиями закупки. Если дополнительные работы будут выполнены без согласия заказчика, то последний вправе их не оплачивать (см. Постановление АС Поволжского округа от 22.10.2019 N Ф06-53286/19).

Требования к гарантии качества выполненных работ, гарантийным обязательствам на законодательном уровне не установлены. В соответствии с гражданским законодательством заказчик вправе устанавливать самостоятельно гарантийный срок по данному виду работ. Датой исчисления гарантийного срока считается день утверждения акта приемки-сдачи работ, являющихся предметом контракта.

Учитывая норму ч.4 ст. 724 Гражданского Кодекса РФ в случае, когда на результат работы не установлен гарантийный срок, требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком при условии, что они были обнаружены в разумный срок, но в пределах 2 лет со дня передачи результата работы, если иные сроки не установлены законом, договором или обычаями делового оборота.

Из вышеуказанной нормы следует, что минимальный гарантийный срок составляет 2 года.

Требование к заявке на участие в закупке

В случае, если закупка осуществляется аукционом в электронной форме, то помимо согласия на осуществление работ заказчик должен включить в первую часть заявки на участие в закупке требование об указании наименования товара, характеристиках, страны происхождения товара, поставляемого при выполнении работ.

Проект контракта

Типовые контракты на выполнение работ по текущему ремонту могут быть разработаны на региональном уровне. Требования к проекту контракта установлены в ст. 34 Закона № 44-ФЗ. В  условиях о приемке работ необходимо отразить перечень документов, передаваемых заказчику. Если  в рамках проекта контракта предусмотрены отдельные этапы его исполнения, то цена каждого этапа устанавливается в размере, сниженном пропорционально снижению НМЦК по итогам проведенной закупки.

Приемка

Отметим, что Приказом Госкомархитектуры № 312 установлено, что приемка законченного текущего ремонта объекта коммунального или социально-культурного назначения должна осуществляться комиссией в составе представителя эксплуатационной службы, ремонтно-строительной (при выполнении работ подрядным способом) организации и представителя соответствующего вышестоящего органа управления.

Типовые ошибки заказчиков при закупке текущего ремонта и исполнении контракта

• заказчик подменяет понятия «текущего ремонта» на «капитальный ремонт», из чего вытекают ошибки при формировании описания объекта закупки, установления некорректных требований к участникам закупки;
• отсутствует детализация условий выполнения работ, сроков, этапности, требований к результату работ в техническом задании;
• неправомерное установление требований к участникам, ограничивающих круг лиц, участвующих в закупке;
• простой по вине заказчика, дополнительные расходы подрядчика на выполнение работ;
• не осуществляется технический надзор при исполнении обязательств по контракту;
• неправомерное изменение существенных условий исполнения обязательств по контракту;
• не определен порядок согласования и учета дополнительных (скрытых) работ;
• не указаны документы, которые передаются со стороны Подрядчика при приемке работ;
• технические ошибки при заполнении, например, цены контракта, цены этапа контракта, а также несоответствие условий закупочной документации заключаемому контракту;
• изменение (продление) срока исполнения обязательств по контракту;
• неправомерное применения коэффициентов зимнего удорожания в локальном сметном расчете Подрядчика при выполнении работ, а также при обосновании НМЦК;
• фиктивная приемка работ;
• пренебрежение обязанностью вести претензионную работу в рамках исполнения контракта.

[1] Приказ Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312 "Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (вместе с "ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения") (далее - Приказ Госкомархитектуры № 312)