Муниципальная земля в Подольске неожиданно стала предметом спора, который теперь может изменить практику земельных аукционов по всей стране. Верховный суд заинтересовался вопросом: можно ли вернуть часть «годовой аренды», если победитель торгов почти сразу выкупил участок в собственность.
История началась вполне буднично. Летом 2024 года администрация Подольска выставила на торги участок площадью чуть больше 11 соток в деревне Поливаново — под личное подсобное хозяйство. Стартовая цена права аренды составила почти 3,85 млн рублей, а задаток — все 100% этой суммы.
Победителем стал предприниматель Дмитрий Карнюша, предложивший 3,96 млн рублей. Деньги зачли как арендную плату за первый год аренды. Договор заключили на 13 лет.
Однако дальше события пошли по сценарию, который муниципалитеты обычно не любят. Уже через месяц предприниматель воспользовался предусмотренным законом механизмом и выкупил участок в собственность. А затем потребовал вернуть большую часть ранее внесенных миллионов — более 3,5 млн рублей. Аргумент выглядел логично: землей как арендатор он пользовался всего около месяца, а заплатил как за целый год.
Три судебные инстанции неожиданно поддержали именно эту логику. Суды решили: раз аренда прекратилась после регистрации права собственности, муниципалитет не вправе удерживать деньги за период, когда аренды уже не существовало. Следовательно, сумма должна быть возвращена пропорционально «неиспользованному» времени.
Но в Верховном суде дело внезапно приобрело совсем другой оттенок.
Администрация Подольска настаивает: победитель аукциона платил не «аренду помесячно», а цену самого аукциона — то есть плату за право заключить договор аренды. А это уже не обычный арендный платеж, а самостоятельный результат конкурентной борьбы. Кто предложил больше — тот и победил.
По сути, муниципалитет говорит Верховному суду: нельзя превращать аукционную цену в «возвратный депозит» только потому, что победитель позже решил изменить стратегию и быстро оформить землю в собственность.
В жалобе чиновники отдельно подчеркивают опасный для всей системы торгов риск: если такие суммы начнут массово возвращать, сам механизм земельных аукционов может потерять смысл. Победители смогут агрессивно повышать ставки на торгах, получать участок, а затем через суд требовать обратно большую часть денег.
Теперь экономколлегии Верховного суда предстоит ответить на весьма неудобный вопрос: что именно покупает победитель земельного аукциона — право пользоваться участком определенный срок или само право стать арендатором, независимо от того, как долго продлится аренда.
Для рынка муниципальной земли это уже не частный спор о нескольких миллионах рублей. Решение Верховного суда может стать ориентиром для тысяч аналогичных ситуаций, где аренда служит лишь промежуточным этапом перед выкупом участка.
Документ: определение ВС РФ от 15.05.2026 г № 305-ЭС26-1132 по делу А41-105410/2024
